Реконструкция дома в водоохранной зоне. Часть 1.

Разработка проекта реконструкции.

В этой статье рассмотрен пример проекта реконструкции каменного коттеджа на берегу реки Волга в 20-метровой водоохранной зоне. Дом расположен в 9 метрах от воды и имеет встроенный эллинг для парковки катера.

Началось всё с зимнего выезда с заказчиком на объект и осмотра существующего строения. По платной трассе М11 от Москвы до нашего объекта путь занял 1.5 часа. Как выяснилось, дом был куплен недавно, а история строительства известна лишь по рассказам соседей и родственников бывшего владельца.

Первое впечатление – дом собран из того, что сумели «достать» в 90-е годы. Стены 1-го и второго этажей выполнены наполовину из силикатного белого кирпича, наполовину из пенобетонных блоков. Стены цокольного этажа снизу – бетонная лента, сверху – красный черновой кирпич. Перекрытие цокольного этажа – пустотные плиты. Перекрытия 1-го и 2-го этажей выполнено по деревянным балкам. Дом не имеет отделки и инженерного оборудования. Дом официально зарегистрирован, о чем свидетельствуют документы старого образца.

Очевидно, что геометрия фасадов далека от совершенства. Поэтажная планировка не продумана. Например, чтобы попасть в самую дальнюю комнату от главного входа 1-го этажа нужно пройти через все остальные помещения.

При исследовании несущих стен выявлена одна трещина толщиной раскрытия 0.03 – 0.1 мм, распространяющаяся с низу до верху несущих стен. Трещина находится в зоне стыковки материалов стен – пеноблока и силикатного кирпича. Под всеми несущими стенами из силикатного кирпича в цокольном этаже обнаружен расслаивающийся бетон фундаментной ленты у самого основания и влага на полах по грунту.

Ленточный расслаивающийся фундамент под стенами из силикатного кирпича не имеет обмазочной и рулонной гидроизоляции, из чего сделан вывод, что левая и правая часть дома были выполнены в разное время (вывод в последствие оказался неправильным).

Заказчику было предложено воспользоваться услугами независимой строительной лаборатории на предмет инструментального исследования и целесообразности реконструкции коттеджа. В ходе этого разговора заказчик «раскрыл карты» и сказал, что это сделают его знакомые эксперты, да и сам он строитель-инвестор с опытом строительства коттеджных поселков. Демонтировать всё строение заказчик не согласился, хотя цифры о сопоставимости цен на правильную реконструкцию коттеджа и новое строительство были ему озвучены.

При изучении юридической стороны вопроса выяснилось, что при сносе дома целиком официально получить разрешение на новое строительство в 20-метровой водоохранной зоне невозможно. Для сохранения местоположения у реки законно только реконструировать старый дом. Заказчик посчитал нужным оставить хотя бы цокольный этаж и на нем дальше строить новые стены. Существующий цокольный этаж был детально замерен и выполнена трехмерная модель.

До начала проекта реконструкции было составлено Техническое задание:

№	Наименование	Пояснение
1	Ориентировочная площадь реконструируемого Объекта, габаритные размеры	250 м2, Габарит пристройки со стороны реки определить в ходе проекта, Габарит пристройки со стороны участка определить в ходе проекта.
2	Количество этажей (названия этажей)	3 этажа: Цокольный, Первый, Мансардный
3	Наличие цокольного этажа / подвального этажа	Цокольный этаж – реконструируется с добавлением новых фундаментов для новых пристроек.
4	Пристройки (гараж, бассейн, веранда и т.д.)	Пристройки со стороны реки: - отапливаемый зимний сад, - веранда со стороны кухни-гостиной. Пристройки со стороны участка: - крыльцо.
5	Материал наружных стен	Цокольный этаж (пояса усиления и фундаменты новых пристроек): МЖБ, Первый и мансардный этажи: 300мм (газобетон) + 100 мм (утеплитель) + 50мм воздушный продух + 120мм (лицевой кирпич).
6	Материал внутренних стен и перегородок	Стены: 300 мм (газобетон), Перегородки: 120 мм (черновой кирпич).
7	Тип фундамента существующего строения (Определён в ходе визуального осмотра. Штробление на предмет количества арматуры и определения диаметра арматуры не производились. Замеры прочности бетона фундамента не производились. Со слов Заказчика в основании фундамента – сваи. Земельные работы по поиску свай фундамента, их количества и глубины залегания не производились).	Фундамент свайно-ростверковый из монолитного железобетона, изготовленный с холодными швами в разное время. Стены цокольного этажа: подземная часть – МЖБ, надземная часть – черновой кирпич. Нижняя часть бетонного ростверка имеет неоднородную, местами рыхлую расслаивающуюся структуру. В цокольном этаже выполнены бетонные «полы по грунту». Локально в полах имеются трещины шириной более 4 мм и длиной более 0.5 м.
8	Материал перекрытия фундамента	Пустотные плиты перекрытия толщиной 220мм. Имеется участок из МЖБ у внутренней лестницы в цокольный этаж.
9	Материал перекрытия этажей	МЖБ
10	Высота цокольного этажа	Существующее перекрытие цокольного этажа не демонтируется.
11	Высота 1 этажа (все помещения)	2.8-3.0 м
12	Высота 2 этажа	От 1.5 м
13	Перепад уровня перекрытий (да/нет)	Нет
14	Материал кровли, цвет	Металлочерепица
15	Материал фасада, цвет	Лицевой кирпич (толщина 120мм)
16	Расстояние от уровня земли до чистого пола 1-го этажа	Соответствует существующему.
17	Планируемые и существующие коммуникации на участке (газ, электричество, водоснабжение, канализация, другие сети)	Магистральный газ, Электричество, Септик, Скважина.
18	Планируемые помещения и их ориентировочные площади. Цокольный этаж. (указать сантехнику в с/у, наличие камина)	Гараж для лодки (эллинг), котельная, сауна, комната отдыха, с/у.
19	Планируемые помещения и их ориентировочные площади. 1 этаж. (указать сантехнику в с/у, наличие камина)	Кухня, гостиная, с/у (туалет, умывальник, душ из блоков), веранда, зимний сад (отапливаемый), спальня (с балконом?). Камин.
20	Планируемые помещения и их ориентировочные площади. 2 этаж. (указать сантехнику в с/у)	Спальни, ванная. Сантехнику предложить соответственно получившимся площадям с/узлов.

Итак, 1 Вариант реконструкции, представленный заказчику. Планировка выполнена по принципу «британского дома», то есть с центральным холлом из которого ведут двери во все помещения без использования коридоров. Дома с такими планировками самые удобные. В первом варианте разработаны фасады коттеджа и планы цокольного и первого этажей с расстановкой мебели:

В Варианте 2 заказчик попросил больше света в спальнях второго этажа. Тем самым, крыша мансардного этажа стала более сложной из-за дополнительных окон. Веранда с выходом на реку трансформировалась в застекленный отапливаемый зимний сад. Добавилась открытая веранда-палуба на винтовых сваях, выход на которую предусмотрен из кухни-столовой и зимнего сада. Разработана планировка 2-го этажа с расстановкой мебели. Теперь из сауны в цокольном этаже можно быстрее выйти к реке – появился дополнительный выход рядом с воротами эллинга:

Учитывая сложность крыши предыдущего варианта, заказчиком решено в Варианте 3 сделать более простую крышу. Второй этаж из мансардного превратился в полноценный. Добавилось перекрытие 2-го этажа и появился чердак:

В Варианте 4 заказчик захотел выполнить главное крыльцо полностью застекленным и отапливаемым, а также выполнить невысокую наружную дверь под крыльцом для хранения хозяйственного инвентаря. Вариант 4 полностью удовлетворил нашего заказчика, и компания СТРОЙОТРЯD разработала архитектурно-строительную часть проекта с элементами конструкторской документации по укреплению старых и выполнению новых фундаментов реконструируемого коттеджа.

На этом этапе архитектурное проектирование реконструкции коттеджа закончилось, все обязательства компании СТРОЙОТРЯD были выполнены.

В тот же момент заказчик решил продолжить работу с нашей компанией по вопросу реализации выполненного проекта и попросил сделать сметный расчет строительства.

Напомним, что снос цокольного этажа не входил в планы Заказчика. И в связи с этим условием, компания СТРОЙОТРЯD разработала уникальное техническое решение по укреплению старых фундаментов коттеджа. Точнее сказать – возведению нового единого монолитного саркофага вокруг существующего цокольного этажа: снизу, сбоку и сверху.

Основание нового фундамента подхватывает все наружные старые фундаменты и дополнительно имеет ребра жесткости снизу. Новые стены фундамента опираются на это новое основание и жестко армированы со старыми стенами. Новые стены заливаются одновременно с обхватом старых. Перекрытие из старых плит демонтируется и на новые несущие стены монолитного фундамента заливается монолитное перекрытие. Дополнительно разработана система многоуровневого периметрального и пластового дренажа коттеджа. При производстве всех бетонных работ рекомендовано использование добавок, повышающих водонепроницаемость бетона (W), а также применение саморасширяющегося шнура для холодных швов. Запроектирована наружная гидроизоляция стен.

Для математического подтверждения наших конструкторских решений (или их избыточности) по укреплению фундамента требовалось исследовать весь цокольный этаж с привлечением строительной лаборатории. В частности, найти свайное поле, о котором говорилось в техническом задании. Определить количество свай и их сечение.

Для независимой строительной лаборатории было составлено Техническое задание:
Цель исследования: Требуется исследовать существующий фундамент двухэтажного коттеджа на несущую способность и разработать метод укрепление существующего фундамента для последующей реконструкции существующего коттеджа с увеличением нагрузки на фундамент.
Описание существующего коттеджа: Существующий дом - трехэтажный с цокольным, первым и вторым (мансардным) этажами. Перекрытия цокольного этажа – пустотные плиты перекрытия. Перекрытие 1-го этажа – по деревянным балкам. Финишное покрытие кровли – металл. По результатам предварительного визуального осмотра видимая лента существующего фундамента выполнена из монолитного железобетона с холодными горизонтальными швами и с холодными вертикальными швами. Тип фундамента не определён. По словам предыдущего владельца коттеджа, в основании ленты фундамента - сваи.
Описание реконструированного коттеджа: Цокольный этаж и перекрытие цокольного этажа сохраняются. Все остальные конструкции существующего здания демонтируются от крыши до основания стен 1-го этажа. Новый реконструированный загородный дом (коттедж) – четырехэтажный: цокольный этаж, первый этаж, второй этаж и чердачный этаж. К существующему пятну застройки пристраиваются новые помещения цокольного этажа. Новые наружные стены цокольного этажа выполняются из монолитного железобетона. Внутренние стены цокольного этажа из чернового кирпича. В проекте реконструкции предложен метод укрепления фундамента – обсадка существующего фундамента по периметру и на всю высоту цокольного этажа поясом из монолитного железобетона (толщиной 300мм) с одновременным бетонированием новых пристраиваемых стен фундамента.
Наружные стены первого, второго и чердачного этажей выполняются трехслойными с вентилируемым зазором. Общая толщина наружных стен 570мм: 300мм (газобетон) + 100мм (утеплитель) + 50мм (воздушный зазор) + 120мм (лицевой кирпич). Внутренние несущие стены этажей выполняются из чернового кирпича.
Перекрытия первого и второго этажей выполняются из монолитного железобетона. Материал наружного кровельного покрытия – металлочерепица. Несущим элементом крыши является деревянная стропильная конструкция.
_____________________

Мы напомнили нашему заказчику-строителю про его знакомых экспертов из строительной лаборатории и попросили привлечь их к работе. Трехсторонняя встреча на объекте «заказчик – СТРОЙОТРЯD – эксперты заказчика» выявила, что не все «эксперты» одинаково полезны и профессиональны. В процессе разговора мы задали некоторые вопросы, на которые получили от «эксперта» дилетантские ответы. Например, «Где располагается арматура в стандартной пустотной плите перекрытия?»

В общем, пришлось вызывать другую строительную лабораторию. К нашему техническому заданию добавилось ещё пожелание исследовать фундамент при помощи георадара. Заказчик оплатил дорогостоящее исследование и «эксперты №2» приступили к работе. Экспертиза длилась около месяца. В первый день - работа на объекте 2-х инженеров и 1-го рабочего. Выполнялись земляные работы по частичной раскопке фундамента, выполнено сканирование георадаром грунта для поиска свайного поля. Дополнительно были применены разрушающие и неразрушающие методы исследования бетонных и кирпичных конструкций, мероприятия по поиску количества арматуры в бетоне. Остальные дни были потрачены лабораторией на расшифровку данных с георадара и составлению отчета на 41 странице формата А4 . {прикрепленный файл: «Отчет строительной лаборатории»}.

Краткая выдержка и отчета независимой строительной лаборатории:
1. Ленточные монолитные железобетонные фундаменты, под наружными и внутренними несущими стенами здания в осях 2/4. А/Ж, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. При обследовании фундамента здания выявлено, что армирование железобетонных конструкций фундамента частично отсутствует. Свайного основания под ленточным железобетонным фундаментом не обнаружено.
2. Ленточные монолитные железобетонные фундаменты, под наружными и внутренними несущими стенами здания в осях 1/2. А/Е, находятся в аварийном состоянии. При обследовании фундамента здания, были выявлены значительные дефекты конструкций фундамента и нарушения технологии бетонирования. На отметке -0,4 и ниже, к подошве фундамента по оси 1.А/Е, прочность железобетонной конструкции близка к нулевой (бетон крошится при любом воздействии).
3. Рабочая арматура фундамента частично отсутствует (особенно в нижней части фундамента).
4. Свайного основания под ленточным фундаментом не обнаружено.
5. Несущие кирпичные стены здания находятся в работоспособном состоянии.
6. Конструкции подвального перекрытия в осях 4/2. А/Ж, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. По результатам обследования имеются участки с дефектами защитного слоя пустотных железобетонных плит перекрытия.

Рекомендации независимой строительной лаборатории:

В связи с отсутствием возможности увеличения нагрузки на железобетонные конструкции, несущие стены и сборные элементы перекрытия подвала здания, расположенного по адресу: Тверская область, р-н Конаковский, ………, реконструкция здания с использованием существующих элементов здания не рекомендуется.

Это озадачило нашего заказчика, так как он уже слышал эти рекомендации от архитектора компании СТРОЙОТРЯD еще зимой при первой встрече, но принял тогда другое решение.

В то же самое время наш заказчик решил познакомиться с главой администрации поселения и оповестить органы местного самоуправления о намечающейся реконструкции дома. И, если опустить все «кошмары» при разговоре с чиновником, то суть разговора сводилась к следующему: за существующее пятно застройки не вылезать!

Заключение лаборатории и разговор с главой местной администрации привели нашего заказчика к идее уменьшить этажность дома и не увеличивать пятно застройки. Возможно даже в последствие построить второй дом в глубине участка, а этот реконструировать в гостевой дом-бунгало. Так и поступили.

В ходе нового проекта реконструкции по новым исходным данным получился Вариант 5. В проекте почти полностью сохранен цокольный этаж из варианта 4. Сохранена «палуба» 1-го этажа со стороны реки. Пространство 1-го этажа выполнено по принципу студии. Кухня-гостиная с камином, прихожая и лестница – единый объём. Над изолированной спальней 1-го этажа выполнена антресоль, забраться на которую можно по выдвигающейся ножничной лестнице около входа.

Данный вариант был утвержден заказчиком и компания СТРОЙОТРЯD приступила к реализации проекта. Фото процесса реконструкции - см. Реконструкция дома в водоохранной зоне. Часть 2. Реконструкция цокольного этажа.